【一宮市】中古住宅を買ってリノベする流れは？ローンとお金が動く順番8ステップを職人社長が解説

こんにちは。愛知県一宮市で住まいのリノベーションをやっております、大工の職人社長のよっちゃんです。

先に結論からお伝えします。中古住宅を買ってリノベーションするなら、物件を決める前に「リノベーションにいくらかかるか」の見通しを立てておくことが、資金計画のいちばんの要です。物件の代金とリノベーションの費用をまとめてローンで考えたい場合、売買契約から本審査までの短い期間に、工事の見積もりをそろえる必要が出てくるからです。

今日は、契約から着工まで、どの順番でお金が動くのかを8つのステップに分けてお話しします。

この記事でわかること

• 中古住宅の購入からリノベーション完成までの8つのステップ
• それぞれのステップで、お金がいつ、何に出ていくか
• 物件とリノベーションの費用をローンで考えるときの注意点
• 物件の代金以外に見ておきたい費用
• 資金計画でつまずきやすいところと、その防ぎ方

まず全体の流れをつかむ

中古住宅を買ってリノベーションする場合、「家を買う手続き」と「工事を頼む手続き」が同時に進みます。この2つが噛み合わないと、資金が足りなくなったり、工事が始められなかったりします。

ステップ	やること	お金の動き
1	予算の全体像を決める	まだ動かない
2	物件探しと並行して、リノベーション会社に相談する	まだ動かない
3	気になる物件の建物の状態を確かめ、概算の見積もりを取る	まだ動かない（調査を頼む場合は費用がかかることがある）
4	ローンの事前審査を受ける	まだ動かない
5	物件の売買契約を結ぶ	手付金を支払う
6	リノベーションの内容と見積もりを固め、工事の契約を結んで本審査へ	工事の契約金が発生することがある
7	物件の決済・引き渡し	ローンが実行され、物件の代金を支払う。ローンの返済が始まる
8	着工から完成まで	工事代金を、契約で決めた時期に分けて支払う

ここからは、ひとつずつ見ていきます。

ステップ1. 予算の全体像を決める

最初にやっていただきたいのは、「家にかけられるお金の総額」を決めることです。物件の値段だけで考えないのが大事です。

総額は、おおむね次の4つの合計になります。

費用の項目	内容
物件の代金	中古住宅そのものの価格
リノベーションの工事費	工事の範囲で大きく変わる
諸費用	仲介手数料、登記の費用、ローンの手数料、火災保険など
予備費	解体してから見つかる傷みへの備え

リノベーション費用の目安

工事費は、どこまで手を入れるかで大きく変わります。2026年時点の目安は次のとおりです。

木造戸建て（30〜40坪）の場合。

工事の範囲	費用の目安
内装中心のフルリフォーム（間取り変更なし）	500〜900万円
間取り変更を含むフルリノベーション	900〜1,400万円
スケルトン（骨組みだけ残す）フルリノベーション	1,200〜1,800万円

マンションの場合（表層のフルリノベーションからスケルトンまでの幅）。

専有面積	費用の目安
60㎡	約900万〜1,300万円
70㎡	約1,050万〜1,600万円
80㎡	約1,200万〜1,800万円

いずれも建物の状態や劣化の程度、資材の価格によって変動します。あくまで予算を組むときの目安として見てください。詳しい内訳は、木造戸建てのフルリノベーション完全ガイドとマンションフルリノベーション完全ガイドにまとめています。

予備費は工事費の1割ほど見ておく

中古住宅は、壁や床をはがしてみて初めて分かることがあります。土台の腐れ、シロアリの跡、雨漏りの跡。大工として何度も解体に立ち会ってきましたが、築年数のたった家ほど、こうした想定外が出やすいと感じています。

工事費とは別に、全体の1割ほどを予備費として残しておくと、想定外が出ても慌てずに済みます。物件の代金で予算を使い切ってしまうと、この備えがなくなります。

ステップ2. 物件探しと並行して、リノベーション会社に相談する

よくあるのが、「物件を買ってから、リノベーションの会社を探す」という順番です。これだと、次のようなことが起こりがちです。

• 買った家が、思っていたリノベーションに向いていなかった
• 建物の傷みが大きく、リノベーションの費用が予算を超えてしまった
• 工事の見積もりが間に合わず、物件とまとめてローンを組めなかった

物件の値段が安くても、リノベーションにお金がかかれば、総額では高くつきます。物件探しの段階から、リノベーションを頼む予定の会社に相談しておくと、「この物件ならリノベーションにいくらかかりそうか」を早めに見積もれます。

ステップ3. 建物の状態を確かめ、概算の見積もりを取る

気になる物件が見つかったら、買う前に建物の状態を確かめます。リノベーションの費用は、間取りよりも建物の傷み具合で変わることが多いからです。

私たちが中古住宅を見るときに、特に気にしているのは次のところです。

見るところ	理由
床の傾き、建具の開け閉め	土台や柱の傷み、建物のゆがみのサインになる
天井や壁のしみ	雨漏りの跡。屋根や外壁の補修が必要になることがある
基礎のひび割れ	補強が必要かどうかで、費用が大きく変わる
水回りの床まわり	長年の水漏れで、床下が傷んでいることがある
建てられた時期	時期によって耐震の基準が違う。耐震補強が必要かの目安になる

ただし、見えるところから分かるのは一部です。壁の中や床下は、解体するまで分からないこともあります。だからこそ、ステップ1の予備費が効いてきます。

専門の調査（建物状況調査、インスペクションとも呼ばれます）を頼む方法もあります。費用がかかることがあるので、売主さんや仲介の不動産会社に、事前に確認しておいてください。

ステップ4. ローンの事前審査を受ける

物件とリノベーションの見通しが立ったら、金融機関の事前審査（仮審査）を受けます。どのくらい借りられそうかを確かめる手続きです。

物件とリノベーションをまとめて借りるか、分けて借りるか

借り方には大きく2つあります。

借り方	特徴	気をつけること
物件の代金とリノベーション費用をまとめて借りる	返済の窓口がひとつにまとまる	本審査までに、リノベーションの見積もりや工事の契約書を求められることが多い
物件は住宅ローン、リノベーションは別のローンで借りる	物件を先に決めて、工事は後からじっくり考えられる	借りる条件（金利や借りられる額、期間）が住宅ローンとは違うことがある

どちらが向いているかは、ご家族の状況や金融機関によって変わります。金利や借りられる額などの条件は、必ず金融機関に直接確認してください。

ひとつだけ現場の立場から言えるのは、まとめて借りたい場合、リノベーションの計画を急いで固めることになりやすい、ということです。ステップ2で早めに相談しておくと、ここで慌てずに済みます。

ステップ5. 物件の売買契約を結ぶ

事前審査が通ったら、物件の売買契約を結びます。ここで初めて、手付金としてお金が出ていきます。

契約のときに確かめておきたいのは次の2つです。

• ローンが通らなかったときに、契約を白紙に戻せる取り決め（ローン特約）が入っているか
• 決済・引き渡しの日がいつか。その日までに、リノベーションの見積もりと本審査が間に合うか

引き渡しの日は、そのままローンの返済が始まる日にもなります。ステップ7、8の資金繰りに直結するので、余裕を持った日程にしておくのがおすすめです。

ステップ6. リノベーションの内容を固め、工事の契約を結ぶ

売買契約から引き渡しまでの間に、リノベーションの打ち合わせを進めて、工事の内容と見積もりを確定させます。物件とまとめてローンを組む場合は、この見積もりや工事の契約書をもとに本審査を受けることになります。

打ち合わせで決めることは、間取り、設備、内装の仕上げ、断熱や耐震の工事をどこまでやるか、などです。全部を一度に決めるのは大変なので、ステップ1で決めた総額から逆算して、「ここは譲れない」「ここは後回しでもいい」を整理しておくと進めやすくなります。

工事の契約では、工事代金をいつ、いくらずつ支払うかも決めます。支払いの時期とローンのお金が入る時期がずれると、手元のお金で一時的に立て替えることになります。契約前に、支払いの予定とローンの実行の予定を並べて確認しておいてください。

ステップ7. 物件の決済・引き渡し

決済の日に、ローンが実行され、物件の代金を売主さんに支払います。諸費用の多くも、このタイミングで支払うことになります。この日から、家はご自身のものになります。

ここで見落としやすいのが、ローンの返済が始まるタイミングです。リノベーションが終わるまでは新しい家に住めないので、その間は、今の家の家賃と、新しい家のローン返済が重なることがあります。この「二重払い」の期間も、資金計画に入れておいてください。

今の家を出なければならない事情がある場合は、仮住まいが必要になることもあります。考え方はリノベーション中の仮住まいの判断基準をまとめた記事をご覧ください。

ステップ8. 着工から完成まで

引き渡しが済んだら、いよいよ工事が始まります。工事代金は、ステップ6の契約で決めた時期に分けて支払います。

工事の途中で、ステップ3で触れたような想定外の傷みが見つかることがあります。そのときは、どう直すか、費用がいくら増えるかを、職人と施主さんで相談して決めます。予備費を残しておけば、「直したいけれどお金が足りない」という事態を避けやすくなります。

工事が終わったら、完成した状態を一緒に確認し、引き渡しを受けて入居となります。

資金計画でつまずきやすいところ

ここまでの流れの中で、ご相談を受けていて「ここで困る方が多いな」と感じるところをまとめておきます。

つまずきやすいところ	防ぎ方
物件の代金で予算を使い切ってしまう	物件・工事費・諸費用・予備費の総額で考える
買ってからリノベーションの費用が分かる	物件探しの段階から、リノベーション会社に相談する
本審査までに見積もりが間に合わない	引き渡しの日に余裕を持たせる。計画を早めに始める
家賃とローン返済の二重払いを見落とす	引き渡しから入居までの期間を、資金計画に入れておく
解体後の想定外で予算が足りなくなる	工事費の1割ほどを予備費として残しておく

補助金を使いたい場合

断熱や窓、水回りなどの工事では、国や自治体の補助金が使える場合があります。ただし、補助金は年度ごとに内容が変わり、申請の時期や対象になる工事にも決まりがあります。予算の上限に達すると締め切られることもあります。

使いたい補助金がある場合は、工事の契約前に、対象になるかどうか、いつ何を申請するのかを公式サイトで確認しておいてください。一宮市で使える制度は一宮市のリフォーム補助金・助成金ガイドにまとめています（記事内の確認時点もあわせてご覧ください）。

よくある質問

中古住宅を買ってリノベーションする場合、何から始めればいいですか？

まずは、物件・リノベーション工事費・諸費用・予備費を合わせた総額で、家にかけられる予算を決めることから始めてください。そのうえで、物件探しと並行してリノベーション会社に相談すると、物件ごとにリノベーションの費用の見通しを立てやすくなります。

物件の代金とリノベーション費用は、まとめてローンを組めますか？

まとめて借りられる商品を用意している金融機関があります。ただし、本審査までにリノベーションの見積もりや工事の契約書を求められることが多く、売買契約から引き渡しまでの間に工事の計画を固める必要があります。条件は金融機関によって違うので、直接確認してください。

リノベーション会社にはいつ相談すればいいですか？

物件を買う前、探している段階からの相談をおすすめします。買ってからだと、建物の傷みが大きくて予算を超えたり、見積もりが本審査に間に合わなかったりすることがあるためです。

物件の代金以外に、どんな費用がかかりますか？

リノベーションの工事費のほか、仲介手数料、登記の費用、ローンの手数料、火災保険などの諸費用がかかります。さらに、解体後の想定外に備える予備費、引き渡しから入居までの家賃とローン返済の二重払い、仮住まいが必要な場合はその費用も見ておいてください。

予備費はどれくらい見ておけばいいですか？

工事費の1割ほどを目安に、別に残しておくことをおすすめしています。中古住宅は解体してから土台の腐れや雨漏りの跡が見つかることがあり、その補修に充てられるようにしておくと安心です。

木造戸建てのフルリノベーションは、いくらくらいかかりますか？

30〜40坪の木造戸建てで、1,200〜2,000万円が目安です（2026年時点）。内装中心なら500〜900万円、間取り変更を含むと900〜1,400万円、スケルトンなら1,200〜1,800万円ほどです。建物の状態や資材の価格によって変動します。

まとめ

中古住宅を買ってリノベーションする場合、お金は次の順番で動きます。

• 売買契約で手付金
• 決済・引き渡しで物件の代金と諸費用。ローンの返済もここから始まる
• 工事中に、契約で決めた時期ごとの工事代金

そして、この流れをうまく進めるいちばんのコツは、物件を決める前にリノベーションの費用の見通しを立てておくことです。物件と工事をばらばらに考えず、総額で計画してください。

私たちは一宮市を拠点に、尾張地域（一宮市・稲沢市・江南市など）で住まいのリノベーションをやっています。中古住宅を買ってのリノベーションにも対応しています。「この物件を買ったら、リノベーションにいくらかかりそうか」を知りたい段階からでも構いません。今の検討状況と、やりたいことを聞かせてください。

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