【一宮市】実家を空き家にする前に考える4つの選択肢｜住む・貸す・売る・解体の判断を職人社長が解説

こんにちは。愛知県一宮市で住まいのリノベーションをやっております、大工の職人社長のよっちゃんです。

先に結論からお伝えします。親御さんが住まなくなった実家は、「リノベーションして住む」「貸す」「売る」「解体する」の4つのどれかに進むことになります。どれを選ぶにしても、空き家のまま何年も置いておくほど、建物は傷み、税金や手続きの面でも選べる道が狭くなっていきます。

まだ方針が決まっていなくても大丈夫です。この記事では、空き家にする前、または空き家になって間もないうちに、ご家族で確かめておきたいことを順番に整理します。

この記事でわかること

• 実家をどうするかの4つの選択肢と、それぞれが向いているケース
• 空き家のまま放っておくと何が起きるか（建物・税金・法律）
• 相続登記の義務化と、相続した空き家を売るときの税金の特例
• 一宮市で空き家について相談できる窓口
• 「住む」を選ぶ場合のリノベーション費用の目安

実家をどうするか、選択肢は4つ

まずは全体像です。どれが正解ということはなく、ご家族の暮らし方と建物の状態で決まります。

選択肢	向いているケース	気をつけたいこと
リノベーションして住む	子世帯が住む予定がある。立地や広さに愛着がある	築年数によっては耐震・断熱の工事が大きくなる
貸す	しばらく手放したくない。将来また使うかもしれない	貸せる状態にするための修繕が要る。管理の手間がかかる
売る	誰も住む予定がない。維持費をかけたくない	相続登記を済ませる必要がある。税金の特例には期限がある
解体する	建物の傷みが大きい。土地として活用・売却したい	解体費がかかる。更地にすると固定資産税の扱いが変わる

ここで大事なのは、「どれにするか」を決める前に、建物の状態を一度きちんと見ておくことです。住めるのか、貸せるのか、直すとしたらどこまで必要なのか。それが分かると、4つの選択肢の比べ方がぐっと具体的になります。

空き家のまま置いておくと何が起きるか

「とりあえず、そのままにしておこう」という判断は、よくあります。片付けが大変だったり、兄弟姉妹で話がまとまらなかったり、事情はさまざまです。ただ、空き家のまま置く期間が長くなると、次のようなことが起こります。

建物の傷みが早く進む

現場を見てきた実感として、人が住まなくなった家は傷みが早いです。窓を開けないので湿気がこもり、水を流さないので排水まわりのにおいや不具合が出やすくなります。雨漏りがあっても誰も気づかず、気づいたときには天井や床の下地まで傷んでいた、ということも起こりえます。

傷みが進むほど、「住む」「貸す」を選んだときの修繕の範囲は広がります。

管理されていない空き家は、固定資産税の特例が外れることがある

住宅が建っている土地は、固定資産税が軽くなる特例（住宅用地の特例）を受けているのが一般的です。

2023年に空家等対策の推進に関する特別措置法（空家法）が改正され、2023年12月13日に施行されました。この改正で、放っておくと倒壊などのおそれがある「特定空家等」になりかねない空き家が「管理不全空家等」として位置づけられ、市町村が指導や勧告をできるようになりました。勧告を受けた管理不全空家等の敷地は、この固定資産税の特例の対象から外れます。

つまり、「家が建っているから税金は安いまま」とは限らなくなった、ということです。

出典：国土交通省「空家等対策の推進に関する特別措置法の一部を改正する法律案を閣議決定」（https://www.mlit.go.jp/report/press/house03_hh_000160.html）、国土交通省「空家等対策の推進に関する特別措置法の一部を改正する法律（令和5年法律第50号）について」（https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk3_000138.html）。2026年10月30日確認。

近所の方に心配をかけることもある

一宮市には、管理が行き届いていない空き家を市民が市に通報できる仕組み（空き家レポ138）があります。老朽化した空き家や、木が生い茂った空き家などが対象です。庭木が伸びて隣の敷地にかかっている、といったことは、遠くに住んでいると気づきにくいものです。

出典：一宮市「空き家レポ138（空き家通報システム）」（https://www.city.ichinomiya.aichi.jp/kenchiku/juutakuseisaku/1044399/1044400/1044401/1019435/1065591.html）。2026年10月30日確認。

方針を決める前に、やっておきたい3つのこと

1. 相続登記を済ませる（2024年4月から義務になっています）

実家の名義が亡くなった親御さんのままになっていないか、確認してください。

法務省によると、2024年4月1日から相続登記の申請が義務になりました。不動産を相続したことを知った日から3年以内に登記をする必要があり、正当な理由なく怠った場合は10万円以下の過料の対象になる可能性があります。2024年4月1日より前に相続した不動産も対象で、その場合は2027年3月31日までに登記が必要です。

名義が整理されていないと、売る・貸すはもちろん、リノベーションの契約や補助金の申請でも手続きが進みにくくなります。どの道を選ぶにしても、ここは早めに済ませておきたいところです。

出典：法務省「相続登記の申請義務化について」（https://www.moj.go.jp/MINJI/souzokutouki-gimuka/index.html）。2026年10月30日確認。

2. 建物の状態と、建てられた年を確かめる

次に、建物のことです。特に確かめておきたいのが、建てられた時期です。

昭和56年（1981年）5月31日以前に建築された家は、いわゆる旧耐震基準（今より前の、地震に対する基準）で建てられています。住むにしても貸すにしても、耐震の検討が必要になることが多い家です。また、後で説明する売却時の税金の特例も、この日付が条件の一つになっています。

あわせて、雨漏り、床の沈み、シロアリの跡、給排水の不具合なども見ておきたい点です。こうしたところは、外から眺めるだけでは分かりにくいので、私たちのような職人が床下や天井裏まで見て判断します。築年数ごとにどんな工事が必要になりやすいかは、「家のリフォームは築何年でやるべき？」（https://bois-souken.co.jp/blog/house-renovation-timing/）でまとめています。

3. ご家族で「誰が、いつ、どう使うか」を話しておく

実家の話は、兄弟姉妹や親戚が関わることが多く、後回しになりがちです。けれど、方針が決まらないまま時間がたつと、建物の傷みと、税金の特例の期限の両方が迫ってきます。

結論を出せなくても、「誰か住む予定はあるか」「手放してもよいか」「維持費は誰が負担するか」の3つだけでも、早めに話しておくと、その後の相談がずっと進めやすくなります。

選択肢ごとの考え方

リノベーションして住む

実家に子世帯が住む、あるいは親御さんが戻って住めるようにする、という場合です。私たちがいちばん多く関わるのがこの道です。

費用の目安は、次のとおりです（bois創建の既存記事でお伝えしている2026年時点の目安です）。

工事の範囲	費用の目安（木造戸建て）
内装中心のフルリフォーム（間取り変更なし）	500〜900万円
間取り変更を含むフルリノベーション	900〜1,400万円
スケルトン（骨組みだけ残す）フルリノベーション	1,200〜1,800万円
参考：建て替え（解体費・仮住まい費・各種税金を含む）	2,500〜4,000万円

※建物の状態・劣化の程度、工事の範囲、資材価格によって変動します。実際の金額は、現地を確認したうえでのお見積もりになります。

築年数の古い実家では、耐震補強や断熱の工事を一緒に考えることになります。耐震補強だけなら50〜250万円程度が目安で、築年数が古いほど費用は上がりやすくなります。詳しくは「耐震リフォーム・フルリノベーションの費用は？」（https://bois-souken.co.jp/blog/taishin-full-renovation-2026/）をご覧ください。木造戸建てのフルリノベーション全体の考え方は、「木造戸建てのフルリノベーション完全ガイド」（https://bois-souken.co.jp/blog/mokuzo-full-renovation-2026/）で詳しく書いています。

建物の骨組みがしっかりしていれば、思い出のある柱や梁を残しながら、今の暮らしに合わせて直すことができます。逆に、傷みが大きく直す範囲が広すぎる場合は、正直に「建て替えや解体も比べてみましょう」とお伝えすることもあります。

貸す

すぐには手放したくない、将来また使うかもしれない、という場合の選択肢です。

一宮市には、市が愛知県宅地建物取引業協会と連携して開設している「一宮市空き家バンク」があります。賃貸や売買を希望する空き家の情報を掲載し、利用したい人との橋渡しをする仕組みです。運営は県宅建協会が行い、市は交渉や契約には直接関わらないとされています。

貸すためには、雨漏りや水回りなど、最低限の修繕が必要になることがほとんどです。どこまで直せば貸せる状態になるかは、建物を見てみないと分かりません。

出典：一宮市「一宮市空き家バンクについて」（https://www.city.ichinomiya.aichi.jp/kenchiku/juutakuseisaku/1044399/1044400/1044401/1019435/1025114.html）。2026年10月30日確認。

売る

誰も住む予定がなく、維持の負担をなくしたい場合です。

相続した実家を売るときは、一定の条件を満たすと、売って得た利益（譲渡所得）から最高3,000万円を差し引ける特例があります（国税庁「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」）。主な条件は次のとおりです。

主な条件	内容
建物	昭和56年5月31日以前に建築された家で、区分所有（マンションなど）でないこと
住んでいた人	相続の直前に、亡くなった方が一人で住んでいたこと（老人ホーム入所などは別の要件あり）
売る期限	相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日まで。かつ、2027年12月31日までの売却
売却代金	1億円以下
建物の扱い	売る時点で耐震基準を満たしている、または取り壊して土地で売る。2024年1月1日以後の売却では、売った翌年2月15日までに耐震改修か取り壊しをする形も対象
控除額	最高3,000万円。2024年1月1日以後の売却で、相続人が3人以上の場合は最高2,000万円

このほかにも、相続から売るまでの間に貸したり住んだりしていないこと、確定申告で必要な書類をつけることなど、細かい条件があります。必要書類の一つ「被相続人居住用家屋等確認書」は、一宮市の物件なら一宮市役所の住宅政策課で申請します。市のページでは、申請から交付まで数日かかるとされているので、余裕をもって準備してください。

特例が使えるかどうかは、税務署や税理士さんに確認してください。私たちは建物の専門家なので、耐震の状態の確認や、耐震改修・解体の工事についてはご相談に乗れます。

出典：国税庁 タックスアンサー No.3306「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」（令和8年4月1日現在法令等）（https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3306.htm）、一宮市「空き家の発生を抑制するための特例措置（被相続人居住用家屋等確認書）」（https://www.city.ichinomiya.aichi.jp/kenchiku/juutakuseisaku/1044399/1044400/1044401/1019435/1019462.html）。2026年10月30日確認。

解体する

建物の傷みが大きく、直して使うのが現実的でない場合や、土地として売りたい場合の選択肢です。

解体すれば建物の管理の手間はなくなりますが、解体費がかかります。また、家が建っていることで受けていた固定資産税の住宅用地の特例は、更地になると受けられなくなります。解体するかどうかは、その後に土地をどう使うか、いつ売るかと合わせて考えるのがよいと思います。

一宮市で空き家の相談ができる窓口

一宮市のページでは、空き家に関する相談先として、次の団体が案内されています（2026年10月30日確認）。

相談先	主な相談内容
愛知県宅地建物取引業協会	空き家の売買、管理、解体、住宅診断、税金・法律関係などの総合相談
全日本不動産協会 愛知県本部	空き家の管理、賃貸、売買、解体などの相談
愛知県司法書士会	土地・建物の相続登記、成年後見など
愛知県土地家屋調査士会	建物の表題・変更・滅失登記、境界の調査・確認

相談が無料か有料かは団体によって異なるとされています。電話番号や受付時間は変わることがあるので、一宮市の「空き家等対策に関すること」（https://www.city.ichinomiya.aichi.jp/kenchiku/juutakuseisaku/1044399/1044400/1044401/1019435/index.html）で最新の情報をご確認ください。市の担当は住宅政策課です。

「直して住めるか」「直すならいくらかかるか」といった建物そのものの相談は、私たちのような工務店にお声がけください。

実家の空き家について、よくある質問

実家が空き家になったら、まず何をすればいいですか？

まずは相続登記の状況を確認し、名義が親御さんのままなら手続きを進めてください。2024年4月1日から相続登記は義務になっています。あわせて、建物の建築年と傷み具合を確かめ、ご家族で使い方の方向性を話しておくと、その後の判断がしやすくなります。

空き家のままにしておくと、固定資産税は上がりますか？

すぐに上がるわけではありません。ただし、2023年12月13日に施行された改正空家法により、管理が行き届かず市町村から勧告を受けた「管理不全空家等」は、土地の固定資産税が軽くなる特例の対象から外れます。定期的に換気や草木の手入れをして、管理しておくことが大切です。

築40年を超える実家でも、リノベーションして住めますか？

建物の骨組みや基礎の状態によりますが、住めるようにできる家は多いです。ただし、昭和56年5月31日以前に建てられた旧耐震基準の家では、耐震補強を一緒に考えることになります。床下や天井裏まで確かめたうえで、直す範囲と費用、建て替えとの比較をお伝えするのが私たちの進め方です。

相続した実家を売ると、必ず3,000万円の控除が受けられますか？

必ず受けられるわけではありません。昭和56年5月31日以前の建築であること、2027年12月31日までの売却であること、売却代金が1億円以下であることなど、多くの条件があります。相続人が3人以上の場合は控除の上限が2,000万円になります。使えるかどうかは、税務署や税理士に確認してください。

一宮市で空き家を貸したり売ったりしたいときは、どこに相談すればいいですか？

一宮市は愛知県宅地建物取引業協会と連携して「一宮市空き家バンク」を開設しています。売買・賃貸の相談は県宅建協会の空き家総合相談窓口が案内されています。最新の窓口は、一宮市の公式サイトの「空き家等対策に関すること」で確認できます。

大工の職人社長のよっちゃんから

実家のことは、建物の話であると同時に、ご家族の思い出の話でもあります。「親が建てた家だから残したい」というお気持ちも、「維持していくのは正直しんどい」というお気持ちも、どちらも自然なものだと思います。

私たちにできるのは、建物の状態を正直にお伝えして、「直して住むならこのくらい」「ここまで傷んでいるなら別の道も比べたほうがいい」という判断の材料をお渡しすることです。売る・貸す・解体するを選ばれる場合でも、その前に建物を見ておくことは、きっと判断の助けになります。

中古住宅を買ってリノベーションする場合のお金の流れは「中古住宅を買ってリノベする流れは？」（https://bois-souken.co.jp/blog/chuko-renovation-shikin-nagare/）でまとめていますので、実家を直して住むときの資金計画の参考にもしてみてください。

一宮市・稲沢市・江南市など尾張地域で、実家を直して住めるかどうか見てほしい、という方は、お気軽にご相談ください。

お問い合わせはこちら：https://bois-souken.co.jp/contact/

※本記事の制度に関する情報は、2026年10月30日時点で各公式サイトを確認した内容です。制度は変更されることがあるため、最新の内容は国税庁・法務省・国土交通省・一宮市の公式サイトでご確認ください。費用は2026年時点の目安で、建物の状態や工事内容により変動します。